Cresce a busca por alto padrão

Valor Setorial/Construção Civil
Por Paulo Fortuna

O crescimento da economia, o consumo em alta, baixa taxa de vacância nos escritórios e a expansão e modernização dos sistemas de logística têm impulsionado o setor de imóveis comerciais no País. O planejamento de novos shoppings, empreendimentos voltados para a área corporativa e condomínios logísticos foram pouco afetados pela crise entre 2008 e 2009 e, segundo os executivos do setor, o cenário ainda é de investimento acelerado pelo menos nos próximos quatro anos.

Conforme os executivos que comandam companhias do setor, o aquecimento da economia estimula a instalação de novas empresas no Brasil e a expansão dos escritórios daquelas que pretendem mudar para locais maiores e mais confortáveis. O resultado que nos maiores mercados do País, São Paulo e Rio de Janeiro, a taxa de vacância dos escritórios vem caindo e a tendência é de alta nos alugueis, principalmente nos empreendimento com o padrão Triplo A, que reúnem alto nível de tecnologia, segurança e conforto.

Segundo dados da consultoria Jones Lang LaSalle, a taxa de vacância de escritórios de alto padrão na capital vem mostrando queda. No terceiro trimestre deste ano atingiu 7,5%, contra 8,5¨% nos três meses anteriores. No primeiro trimestre do ano, a taxa estava em 11%.

De acordo com dados do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP), no segmento de conjuntos de escritórios foram lançadas 2.140 unidades de janeiro a julho na capital paulista. O volume é 14,4% superior ao total lançado em igual período do ano passado (1.870 conjuntos).

Em 2009, mesmo com a retração da economia, 3.489 conjuntos foram lançados, contra 2.434 do ano anterior – ou seja, aumento de 43,3% em um ano. De acordo com as projeções do Secovi-SP, se o movimento de lançamentos de comerciais se comportar de modo semelhante ao de 2009 no segundo semestre, o mercado fechará o ano com 3.800 conjuntos de escritórios lançados no município.

O interesse do mercado em lançar novos conjuntos de escritórios é justificado pelos números aos preços de locação na capital paulista, em espaços classe A, de alto padrão. De acordo com a consultoria imobiliária Cushman & Wakefield, preço médio pedido de locação na capital paulista para os espaços classe A no terceiro trimestre fechou em R$ 91,2 m²/mês nas principais regiões pesquisadas, um aumento de 3,7% em relação ao trimestre anterior.

No Rio de Janeiro, onde há uma carência maior de escritórios de alto padrão, a pressão da demanda inflacionou ainda mais os preços dos aluguéis. O preço médio de locação para espaços classe A no Rio fechou pelo segundo trimestre consecutivo em nível recorde, alcançando a marca de R$ 141,6 m²/mês, ficando 36,7% acima do segundo trimestre do ano e registrando 60% de valorização em relação ao mesmo período do ano passado.

“Essa elevação nos preços é decorrente não só da falta de oferta mas também da entrega de novo estoque de maior qualidade a preços pedidos bem superiores à média”, diz Mariana Hanania, gerente de Pesquisa de Mercado para América do Sul da Cushman&Wakefield

“A taxa de vacância no segmento corporativo nos mercados de Rio e São Paulo está entre em patamares historicamente baixos”, atesta o diretor executivo da unidade de negócios de São Paulo da Brookfield Incorporações, Alessandro Vedrossi. Por esse motivo, aliado as perspectivas de que a economia continue crescendo, Vedrossi avalia que esse mercado deverá continuar aquecido, no mínimo, pelos próximos quatro anos.

Ele lembra que, devido a esse cenário, nem mesmo durante o período mais agudo da crise, entre o final de 2008 e 2009, esse mercado teve retração. O executivo ressalta ainda que os negócios devem ser movimentados por empresas que procuram migrar para conjuntos de escritórios de padrão mais elevado. Nesta área, a Brookfield concentra suas fichas principalmente nos mercados de São Paulo, interior paulista, Rio de Janeiro, Brasília, Goiânia e Curitiba.

O presidente da WTorre Properties, Bruno Laskowsky, ressalta que o aumento dos investimentos no setor também foi proporcionado por uma queda proporcional nas taxas de juros, que tornaram o investimento neste tipo de imóvel mais competitivo em relação a outros ativos financeiros. Mas ele destaca que ainda há muita demanda a ser atendida no mercado corporativo de alto padrão. “São Paulo tem 10,5 milhões de metros quadrados de escritórios e mais da metade destes não tem sequer ar-condicionado central. Empreendimentos triple A somam apenas 1 milhão de metros quadrados. Toronto, no Canadá, com apenas 2 milhões de habitantes, tem 11 milhões de metros quadrados de escritórios ”, compara Laskosky.

Com a demanda crescente e dificuldade de alocação de espaços para nos empreendimentos – principalmente em locais considerados mais nobres, a tendência é uma valorização dos aluguéis cobrados nos escritórios de alto padrão que estão chegando ao mercado. “Há três anos, o preço do metro quadrados no WTorre Nações Unidas 1 e 2 era na faixa de R$ 60,00. No Nações Unidas 3, que está em construção, o valor já saltou para R$ 110,00”, destaca Laskosky.

As perspectivas deste mercado fizeram com que grandes companhias do setor imobiliário ampliassem o seu foco para a área comercial. Há três anos, entre 7% e 8% dos negócios do grupo de consultoria e intermediação imobiliária Brasil Brokers estão concentrados na área, índice que hoje alcança 20%. “Esse mercado cresce a taxas 50% acima do segmento residencial”, explica Julio Pina diretor de Novos Negócios da Brasil Brokers, empresa que atua em 16 estados brasileiros.

Pina ressalta que além dos mercados tradicionais, como São Paulo e Rio, há grandes oportunidades de negócios em cidades que vem recebendo novos investimentos. É o caso de Itaboraí, sede do Complexo Petroquímico do Rio de Janeiro (Comperj), que vem atraindo diversas empresas com negócios na área. No início de outubro, a Brasil Brokers vendeu rapidamente todas as unidades de empreendimento na cidade composto de duas torres comerciais e um apart hotel.

Investir tanto em shoppings quanto em torres comerciais próximas ao centros de compras tem sido uma estratégia desenvolvida pela Multiplan. A companhia tem quatro shoppings anunciados que devem ser inaugurados até 2012., sendo dois no Rio - VillageMall e ParkShopping Campo Grande – e os outros em São Saulo - JundiaíShopping e ParkShopping São Caetano. E está desenvolvendo Morumbi Business Center (São Paulo), o Centro Profissional RibeirãoShopping (Ribeirão Preto/SP), ParkShopping Corporate (Brasília) e o Cristal Tower (Porto Alegre).

A JHSF também experimentou a receptividade do mercado tanto para shoppings para quanto para escritórios, aliado ao segmento de imóveis de alto padrão.
A empresa lançou o Parque Cidade Jardim, em São Paulo, que envolveu um valor geral de vendas de aproximadamente R$ 1,8 bilhão, com nove torres residenciais, três edifícios comerciais (o Cidade Jardim Corporate Center) e o Shopping Cidade Jardim. A velocidade das vendas surpreendeu até os próprios empreendedores.
“Acreditávamos que as vendas ocorreriam em cinco ou seis anos, mas elas foram realizadas em praticamente 3 anos”, afirmou o presidente da JHSF.

Segundo Auriemo Neto, o modelo do Cidade Jardim “foi amplamente entendido e aceito” e, com isso, a companhia está desenvolvendo um projeto semelhante em Salvador. cidade que tem também tem mostrado potencial de crescimento na área. Além do Horto Bela Vista, na capital baiana, a JHSF também está lançando em Manaus o Parque Ponta Negra, com sete torres residenciais mais o Shopping Ponta Negra.

Luiz Henrique Rimes, diretor nacional da João Fortes Engenharia, empresa com
sede no Rio de Janeiro, avalia que o aquecimento do mercado ainda causará novos aumentos de preços dos imóveis comerciais, tanto para a locação dos espaço quanto no valor dos imóveis. “O preço do metro quadrado dobrou nos últimos três anos e pode dobrar novamente. Isso tem uma ligação direta com o crescimento da economia. Mas é bom lembrar que ficamos estagnados anteriormente 15 anos, inclusive por conta da falta de financiamento para o setor”, lembra o executivo. De acordo com Rimes, cidades como Brasília e Salvador também mostram grande potencial de crescimento na área comercial.

Além do crescimento geral do PIB, o mercado de shoppings também vem ganhando impulso por conta do aumento da renda da chamada “nova classe média” e da expansão do crédito, avalia Cláudio Sallun diretor da Lumine, empresa especializada na administração de shoppings. De acordo com ele, há espaço para o mercado se expandir em todas as faixas de consumo, mas é na categoria de consumidores que migraram da classe D para a C nos últimos anos é que pode ocorrer um crescimento mais expressivo. ”Fizemos um estudo que apontou que, se esses consumidores passarem a comprar nos shoppings o mesmo que no varejo de rua, há espaço para a construção de 100 novos empreendimentos no País”, afirma Salllun.

No Rio de Janeiro há dois shoppings em construção voltados para este mercado da “nova classe média”. Em novembro está prevista a inauguração do Boulevard Shopping São Gonçalo, na baixada fluminense, que marca a entrada da Partage,
uma das sócio fundadores do Ache Laboratórios, no mercado de shoppings.


Segundo a Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), seis novos empreendimentos foram inaugurados este ano e mais seis devem chegar ao mercado até o final de 2010. Para o ano que vem, as previsões são ainda mais promissoras: são 27 inaugurações previstas.

As perspectivas de crescimento da economia também aquecem os investimentos em novos centros de distribuição e logística. “A demanda é crescente não apenas por galpões com maior capacidade, mas também pelo aumento da qualidade das instalações”, ressalta Claudio Bruni presidente da BR Properties, companhia que hoje tem 40% do seu portfólio destinado a este setor.

A empresa concentra grande parte dos seus investimentos na área cidade de Louveira, localizada a da capital paulista e estrategicamente próxima do eixo rodoviário Anhanguera/Bandeirantes. Em junho, a empresa comprou dois galpões na cidade destinados a operações de logística, por R$ 157 milhões.

Segundo Bruni, a tendência é de que os novos empreendimentos logísticos tenham cada vez mais tecnologia embarcada, como softwares de gestão das cargas. Para o futuro, o executivo avalia que o mercado deve se encaminhar para mais investimentos em terminais intermodais de carga, integrando ferrovias e caminhões, por exemplo.

“Embora ainda estejamos longe do estádio de países como os Estados Unidos, o transporte de carga ferroviária no Brasil vem evoluindo e isso deve gerar um novo foco de desenvolvimento no setor”, diz o executivo da companhia, que tem centros de distribuição ocupados por empresas como Unilever, Boticário, Ceva e DHL.

A Cyrela Comercial Properties (CCP) é exemplo de companhia que vem apostando em todos os segmentos de imóveis comerciais. Na área de logística, a empresa vem apostando em empreendimentos localizados em São Paulo e no Rio de Janeiro. O presidente da CCP, Roberto Perroni, ressalta que, além do aumento da atividade econômica e do consumo, as medidas para reduzir o tráfego em São Paulo estimulam a implantação de centros de distribuição numa distância de até 100 quilômetros da capital paulista. “As empresas têm que dimensionar a distribuição por conta de medidas que restrigem a circulação de caminhões nas grandes cidades”, como a proibição de circulação de caminhões na Marginal Pinheiros, diz ele.

Já no segmento de escritório de alto padrão na capital paulista, a CCP tem concentrado esforços na área localizada entre as avenidas Juscelino Kubtsheck.
e Faria Lima e está construindo, na Avenida Paulista, a Torre Matarazzo, um empreendimento que vai combinar escritórios Triplo A e um shopping voltado para o público de alto padrão. A empresa tem por enquanto dois shoppings em seu portfólio, mas já tem previstos outros quatro empreendimentos na área.